Follow us on Google News
अहमदाबाद। Property खरीदते समय केवल registered sale deed हो जाना ही buyer के लिए हर financial risk खत्म होने की guarantee नहीं है। Ahmedabad में सामने आए एक मामले ने इसी खतरे को उजागर किया है। Maninagar Police ने दो builder brothers के खिलाफ cheating और criminal breach of trust के आरोपों में मामला दर्ज किया है। शिकायतकर्ता का आरोप है कि उसने ₹1.10 करोड़ में commercial shop खरीदी और पूरी रकम चुका दी, लेकिन बाद में पता चला कि property कथित तौर पर पहले से एक finance company के loan के तहत secured थी।
मामला Ahmedabad के Maninagar स्थित Takshashila Crest project की Shop No. 10 से जुड़ा है। शिकायत के अनुसार businessman Rikesh Giteshbhai Mistry ने builder Kamlesh Keshavbhai Gondaliya से property खरीदी थी। बाद में जब वह shop पर पहुंचे तो shutter पर Aditya Birla Capital Finance की sealing दिखाई दी। इसके बाद कथित तौर पर सामने आया कि project से जुड़ा loan अभी outstanding था और buyer को sale के समय इसकी जानकारी नहीं दी गई थी।
Police complaint में Kamlesh Gondaliya और उनके भाई Rajesh Gondaliya के खिलाफ आरोप लगाए गए हैं। फिलहाल allegations की जांच चल रही है और किसी court ने दोनों को दोषी नहीं ठहराया है।
2024 में शुरू हुई Deal, ₹1.10 करोड़ में तय हुई Shop
Complaint के अनुसार Rikesh Mistry ने 2024 में Takshashila Crest project के ground floor पर स्थित Shop No. 10 खरीदने का फैसला किया था।
Property Maninagar में Pushkunj Society के सामने स्थित project का हिस्सा है। Public project documents में Takshashila Crest का promoter Kamleshbhai Keshavbhai Gondalia दर्ज है और project का address Pushpakunj, Maninagar, Ahmedabad बताया गया है। Project documents में Gujarat RERA registration भी दर्ज है।
Buyer और builder के बीच shop की कीमत ₹1.10 करोड़ तय हुई।
शिकायत के अनुसार January से August 2025 के बीच Mistry ने पूरी purchase consideration अलग-अलग cheques और RTGS transactions के माध्यम से अपने HDFC Bank account से builder के Bank of India account में transfer कर दी।
इसके बाद 31 May 2026 को Kamlesh Gondaliya ने buyer के पक्ष में registered sale deed execute की।
यहां तक transaction एक सामान्य commercial property purchase जैसा दिखाई देता था। Buyer के पास registered document था और उसके मुताबिक पूरी sale consideration भी चुका दी गई थी।
लेकिन करीब दो महीने बाद परिस्थितियां बदल गईं।
9 August को Shop पहुंचा Buyer, Shutter मिला Sealed
Complaint के मुताबिक 9 August 2026 को Mistry property देखने पहुंचे।
वहां उन्होंने पाया कि shop का shutter Aditya Birla Capital Finance की ओर से seal किया गया था।
यहीं से buyer को संदेह हुआ कि जिस property के लिए वह ₹1.10 करोड़ चुका चुका है और जिसकी sale deed उसके नाम registered हो चुकी है, उस पर किसी lender का financial claim मौजूद हो सकता है।
Buyer ने इसके बाद builder side से clarification मांगा।
Complaint के अनुसार उसने Kamlesh Gondaliya के छोटे भाई Rajesh Gondaliya से संपर्क किया। Rajesh ने कथित तौर पर कहा कि loan से संबंधित प्रक्रिया चल रही है।
लेकिन बाद में buyer को जो document मिला, उसने मामला और संदिग्ध बना दिया।
WhatsApp पर मिला NOC, Buyer की जगह पिता का नाम
शिकायत में आरोप है कि Kamlesh Gondaliya ने buyer को WhatsApp के जरिए एक No-Objection Certificate (NOC) भेजा।
इस document में कई कथित discrepancies बताई गई हैं।
सबसे महत्वपूर्ण यह कि NOC पर purchaser Rikesh Mistry के बजाय उनके पिता Gitesh Jayantibhai Mistry का नाम दर्ज था।
इसके अलावा document में लगभग ₹2,02,64,000 की liability का उल्लेख होते हुए outstanding balance को zero दिखाया गया था। Complaint में इस NOC को forged या fabricated होने का संदेह जताया गया है।
Police अब NOC की authenticity, उसे किसने बनाया, किस authority की ओर से जारी दिखाया गया और उसमें दर्ज loan information सही थी या नहीं—इन पहलुओं की जांच कर रही है।
सिर्फ complaint में किसी document को forged बताना अपने-आप forgery साबित नहीं करता। इसके लिए original records, lender confirmation, document metadata, signatures और अन्य evidence की जांच जरूरी होगी।
Builders ने पहले से लिया था Project Loan?
FIR का मुख्य allegation यह है कि builders ने project/property को security बनाकर Aditya Birla Capital Finance से loan लिया था, लेकिन shop बेचते समय buyer को इस existing financial liability की जानकारी नहीं दी।
Complaint के मुताबिक full ₹1.10 crore consideration मिलने के बाद भी alleged outstanding loan clear नहीं किया गया। Buyer का आरोप है कि रकम loan closure में लगाने के बजाय दूसरे purposes के लिए इस्तेमाल की गई।
Publicly available auction information यह दिखाती है कि Takshashila Crest project से संबंधित जमीन और कुछ unsold units पर Aditya Birla Capital द्वारा 2026 में secured recovery auction notice जारी की गई थी। एक publicly listed auction notice में project की जमीन और unsold units को security/recovery proceedings से जोड़ा गया है।
यह information project पर financing/secured debt होने के broader context को corroborate करती है।
लेकिन यह जरूरी distinction है कि public auction listing से अपने-आप यह सिद्ध नहीं होता कि FIR वाली Shop No. 10 उसी specific security enforcement का हिस्सा थी। उस प्रश्न का जवाब lender records, mortgage documents और police investigation से ही मिलेगा।
Registered Sale Deed होने के बाद भी Loan कैसे रह सकता है?
इस मामले का सबसे महत्वपूर्ण property-law angle यही है।
कई buyers मानते हैं कि registered sale deed मिलते ही property पूरी तरह clear हो जाती है। लेकिन यदि property पहले से bank या financial institution के पक्ष में legally mortgaged या charged है, तो केवल बाद की sale deed उस prior security interest को स्वतः समाप्त नहीं करती।
इसका परिणाम transaction की specific facts पर निर्भर करेगा—जैसे:
- mortgage कब create हुआ,
- lender का charge किस property तक था,
- lender ने particular unit की release दी थी या नहीं,
- buyer को encumbrance की जानकारी थी या नहीं,
- builder ने lender से NOC प्राप्त किया था या नहीं,
- और registered records में कौन-से encumbrances उपलब्ध थे।
यदि project financing के दौरान entire project land या units lender के पक्ष में secured हों, तो developers आम तौर पर sold units के लिए lender से release/NOC लेकर buyer को clear title देने की व्यवस्था करते हैं।
इसीलिए homebuyers और commercial property buyers के लिए केवल booking form और sale deed नहीं, बल्कि title search और encumbrance verification भी महत्वपूर्ण होते हैं।
Loan छिपाना साबित हुआ तो मामला केवल Civil Dispute नहीं रह सकता
Property transactions में payment या possession को लेकर कई disputes civil nature के होते हैं।
लेकिन यदि जांच में यह साबित होता है कि seller को पहले से पता था कि property lender के पास secured है, उसने यह material fact जानबूझकर buyer से छिपाया और false document के जरिए property को debt-free दिखाने की कोशिश की, तो मामला criminal allegations तक पहुंच सकता है।
इसी आधार पर Maninagar Police ने builders के खिलाफ cheating और criminal breach of trust से जुड़े आरोपों पर investigation शुरू की है।
हालांकि criminal liability के लिए prosecution को संबंधित offence के आवश्यक ingredients और dishonest intention को evidence के जरिए establish करना होगा।
केवल outstanding loan होना अपने-आप criminal fraud साबित नहीं करता।
₹1.10 करोड़ देने के बाद भी Buyer Property इस्तेमाल नहीं कर पाया
Complaint का सबसे गंभीर practical aspect यह है कि buyer ने कथित तौर पर पूरा ₹1.10 crore चुका दिया था।
Registered sale deed भी execute हो चुकी थी।
इसके बावजूद finance company की action सामने आने के बाद property के निर्विघ्न इस्तेमाल पर विवाद पैदा हो गया।
यही वजह है कि transaction में केवल sale price नहीं बल्कि existing liabilities का disclosure भी महत्वपूर्ण होता है।
अगर developer ने project-level borrowing की है तो buyer के लिए यह जानना जरूरी हो सकता है कि specific unit को lender की security से release किया गया है या नहीं।
Takshashila Crest का Public Project Record क्या बताता है?
Available project material के अनुसार Takshashila Crest Ahmedabad के Maninagar में residential और commercial components वाला project है।
Project brochure में इसका RERA registration number PR/GJ/AHMEDABAD/AHMEDABAD CITY/AUDA/MAA06826/040320 दिया गया है।
Public project documentation में promoter का नाम Kamleshbhai Keshavbhai Gondalia दर्ज है।
एक public real-estate data record भी project को Gujarat RERA registered development के रूप में दिखाता है और इसके promoter के रूप में Kamleshbhai Keshavbhai Gondalia का नाम देता है।
यह public information project और promoter identity की पुष्टि में उपयोगी है, लेकिन वर्तमान police complaint में लगाए गए fraud allegations का independently proof नहीं है।
Police किन Documents की जांच कर सकती है?
इस मामले की वास्तविक स्थिति कई financial और property documents की जांच से स्पष्ट होगी।
सबसे महत्वपूर्ण records में registered sale deed, project loan agreement, mortgage deed या security documents, lender का charge record, payment trail, alleged NOC, loan statement और lender की enforcement documents शामिल हो सकते हैं।
Investigation में यह भी देखा जा सकता है कि:
- buyer से ₹1.10 करोड़ प्राप्त होने के बाद रकम कहां गई;
- क्या lender को unit release कराने के लिए कोई payment किया गया;
- alleged NOC वास्तव में lender ने जारी किया या नहीं;
- ₹2.02 करोड़ के figure का source क्या था;
- और sale deed execute होते समय property पर existing encumbrance की स्थिति क्या थी।
- यदि document की forgery का allegation है तो electronic copy, WhatsApp communication और original file के forensic examination की भी भूमिका हो सकती है।
Buyer के लिए कौन-सी Due Diligence जरूरी?
यह मामला property buyers के लिए भी एक महत्वपूर्ण cautionary example है।
Under-construction या recently completed project में property खरीदते समय buyer को केवल developer के brochure या verbal assurance पर निर्भर नहीं रहना चाहिए। Property lawyer के जरिए title verification कराने के साथ RERA record, registered title documents और existing charges की जांच उपयोगी हो सकती है।
अगर project किसी bank या NBFC से financed है तो specific unit के संबंध में lender का NOC या release letter मांगना महत्वपूर्ण हो सकता है। Payment करने से पहले buyer यह भी verify कर सकता है कि property पहले किसी अन्य व्यक्ति को sold, allotted या mortgaged तो नहीं की गई है। Commercial properties में यह और भी महत्वपूर्ण हो जाता है क्योंकि project finance structures complex हो सकते हैं।
RERA Registration Loan-Free Title की Guarantee नहीं
एक और जरूरी distinction है।
किसी project का RERA registered होना अपने-आप यह guarantee नहीं है कि उसकी हर unit हर समय किसी mortgage या financing arrangement से पूरी तरह free है।
Developers project finance ले सकते हैं, लेकिन उन्हें applicable law, agreements और disclosures के अनुसार buyers तथा lenders के rights का पालन करना होता है।
इसलिए RERA registration due diligence का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है, लेकिन अकेला sufficient check नहीं।
इसी प्रकार registered sale deed ownership transaction का महत्वपूर्ण legal document है, लेकिन यदि कोई pre-existing enforceable security interest हो तो उसकी अलग जांच जरूरी हो सकती है।
Maninagar Police की जांच जारी
फिलहाल Maninagar Police ने Kamlesh Gondaliya और Rajesh Gondaliya के खिलाफ complaint के आधार पर case दर्ज कर investigation शुरू कर दी है।
Police property transaction, alleged undisclosed loan और purported forged NOC की जांच कर रही है।
यह पता लगाया जाना बाकी है कि sale के समय property की exact mortgage status क्या थी, lender की consent या release उपलब्ध थी या नहीं और alleged NOC किस source से तैयार हुआ।
Investigation पूरी होने तक आरोपों को allegations के रूप में ही देखा जाना चाहिए।
यह मामला nonetheless एक महत्वपूर्ण सवाल उठाता है—यदि buyer पूरी रकम देकर registered sale deed ले चुका है, तो उसे बाद में lender के claim का सामना क्यों करना पड़ा?
इसका जवाब अब loan documents, mortgage records, lender information और police investigation से सामने आएगा।
